26.03.19

Servicekosten, hoe zit dat eigenlijk?

Waar bestaan de servicekosten van VERTICAL uit en hoe worden de kosten bepaald en verdeeld? 8 vragen die opheldering geven.

VERTICAL UPDATES
Als toekomstig bewoner van VERTICAL profiteer je van veel gezamenlijke diensten. Denk bijvoorbeeld aan de daktuinen, de verticale tuinen aan de gevel, energie uit zonnepanelen en windturbines op het dak, de warmte- en koudeopslag-installatie, de liften, de parkeergarage en fietsenstallingen. Veel van deze gezamenlijke zaken worden onderhouden vanuit de exploitatiebijdrage, ook wel servicekosten genoemd. Dit is een maandelijkse bijdrage van iedere eigenaar van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Maar waar bestaat zo’n exploitatiebijdrage uit en hoe worden de kosten bepaald en verdeeld?

1. Waar bestaan de servicekosten uit?

Deze zijn opgebouwd uit een aantal afzonderlijke posten:

  • Verzekeringen: onder andere opstal, glas en aansprakelijkheid.
  • Huisvestingskosten: zoals het elektraverbruik en de schoonmaak van de gemeenschappelijk ruimtes, maar ook het onderhouden van alle groenvoorzieningen op de daken en de verticale tuinen aan de gevels en het wassen van de beglazing. Onder deze kosten valt ook het onderhoud aan de zonnepanelen en de windturbines op de daken en de warmte- en koudeopslag-installatie in de kelder. Mogelijk gaan deze toepassingen ook energie ópleveren. Dit wordt dan gesaldeerd met het verbruik van de energiekosten.
  • Onderhoud gebouw: zoals de kosten voor de liften, aanlijnvoorzieningen op het dak en de gevelonderhoudinstallatie (incl. onderhoud en service-abonnement en verplichte keuringen), onderhoud aan de waterreguleringsinstallaties (ten behoeve van de beplanting), onderhoud aan de brand-/rookmeldinstallatie en de technische installaties in de garage.
  • Reservering voor groot onderhoud: de verwachting is dat het grootste deel  van de totale servicekosten bestaat uit de reservering voor groot onderhoud. Reden genoeg om daar bij vraag 6 dieper op in te gaan.
  • Bestuurs- en administratiekosten: zoals de kosten voor bestuurlijk, administratief en financieel beheer, maar ook diverse kosten die gemoeid zijn met het besturen van de VvE.
  • Technisch beheer(der): een bedrag waarvoor de VvE een technisch beheerder kan inschakelen en technisch adviseurs. Deze persoon kan bijvoorbeeld helpen bij de coördinatie van het groot onderhoud.
  • Deelauto’s: de bewoners krijgen twee elektrische deelauto’s ter beschikking waarvoor twee plaatsen in de garage zijn gereserveerd. De kosten voor gebruik van deze auto’s worden grotendeels rechtstreeks doorberekend aan de bewoners die er gebruik van maken. Dat gedeelte valt dus niet onder de servicekosten van de VvE.
  • Shared facilities: Daar waar de onder- en bovenbouw samenkomen, bevindt zich op de vijfde verdieping van VERTICAL East een gemeenschappelijk programma in eigendom van de VvE. Eventuele kosten voor het (privé)gebruik van deze shared living (bijvoorbeeld het reserveren van een gastenverblijf) zijn geen onderdeel van de servicekosten. Kosten en baten van deze faciliteiten op zich wel.
Impressie van de shared living op de vijfde verdieping van VERTICAL East

2. Hoe worden de servicekosten verdeeld?

De toedeling van de totale servicekosten geschiedt volgens de akte van splitsing in appartementsrechten, ofwel de splitsingsakte. In het algemeen is die toedeling conform de in de splitsingsakte opgenomen breukdelen (aandelen) per appartementsrecht. VERTICAL telt 1685 breukdelen. Het kleinste breukdeel in Vertical is 1 (voor een stallingsplaats). Het breukdeel van appartementen varieert van 5 tot en met 20. Voor een appartement van circa 50m2 wordt dan ongeveer 5/1685e van de totale servicekosten aan de eigenaar in rekening gebracht, verspreid over 12 maanden. De totale servicekosten worden jaarlijks bepaald in een begroting en worden vastgesteld door de VvE. De eerste algemene ledenvergadering van de VvE zal enige maanden vóór oplevering worden gehouden. Zo kan tijdig worden voorzien in onder andere aanmelding bij de Kamer van Koophandel, een bankrekening, een opstalverzekering, een eventuele externe beheerder en het afsluiten van onderhouds- en serviceabonnementen. Omdat het administratief beheer dan nog moet opstarten en de eerste maandelijkse servicekosten doorgaans pas bij oplevering door de VvE worden gefactureerd, wordt in de Koop-/aannemingsovereenkomsten al een verplicht voorschot op de VvE-bijdrage vermeld.

3. Hoe hoog zijn de servicekosten?

Dat verschilt per appartement. Zoals hiervoor uitgelegd is het breukdeel daarvoor de belangrijkste factor. Indicatief ramen wij de door de VvE-vergadering vast te stellen maandelijkse servicekosten op € 25 inclusief BTW per breukdeel per maand. Dat komt neer op zo’n € 125 per maand voor de kleinste appartementen tot zo’n € 500 per maand voor de grootste appartementen.

VERTICAL is geen gemiddeld appartementencomplex. VERTICAL is bijzonder, duurzaam en gaaf om in te wonen. De bijzonderheden bepalen mede de hoogte van de servicekosten. Een paar voorbeelden:

  1. VERTICAL heeft een bijzondere vorm en gevarieerde architectuur. Je woont daarmee in één van de meest unieke en markante gebouwen van Amsterdam. De bijzondere gevel en alle extra voorzieningen moeten onderhouden worden.
  2. Er zijn verschillende entrees met elektrische bediening en toegangscontrole. Dat maakt dat je prettig thuis komt. De entrees van het gebouw (met name de liften) moeten regelmatig onderhouden worden en mocht het nodig zijn, snel worden gerepareerd. Vanzelfsprekend kost elektrische bediening van toegangsdeuren meer dan wanneer dit ontbreekt.
  3. VERTICAL wordt een groene oase in de stad, met onder andere daktuinen, begroeide daken en verticale tuinen aan de gevels. Dit maakt VERTICAL tot een prettige, natuurlijke woonomgeving. Voor zowel mens, als vogels, vlinders en andere dieren. Al dit groen moet professioneel onderhouden worden.
  4. De glaspartijen geven een fantastisch uitzicht op Amsterdam. Zo’n prachtig gebouw met sprongen in de gevels aan de buitenzijde wassen is niet makkelijk en vraagt om een professionele glazenwasser.
  5. Als bewoner van VERTICAL profiteer je van de stroom uit de zonnepanelen en de windturbines op de daken. Deze stroom wordt deels opgeslagen in accu’s in de garage voor de algemene verlichting. Dit kan een positieve bijdrage leveren aan de energielasten in de begroting van de VvE . Tegelijk heb je naar het onderhoud van de zonnepanelen, windturbines, en algemene verlichting geen omkijken. Dit regelt de VvE.
VERTICAL is bijzonder, duurzaam en gaaf om in te wonen.

4. Hoe zijn de afzonderlijke posten begroot?

De servicekosten zijn nog niet begroot, maar indicatief geraamd op basis van meerdere ontvangen indicaties (bijvoorbeeld voor het groenonderhoud) en ervaringen met enigszins soortgelijke gebouwen. Voorafgaand aan de eerste algemene ledenvergadering zal een conceptbegroting worden opgesteld waar de VvE bij oplevering mee aan de slag kan. De kopers zijn vrij om via de vergadering van de VvE posten aan te passen, mits de meerderheid akkoord is.

5. Wordt al het groen onderhouden, of moeten we als bewoners ook zelf aan de slag?

Een extra scheutje water mag altijd, maar is niet noodzakelijk! Alle groenvoorzieningen worden namelijk het hele jaar door professionals onderhouden. Daar hoef je als bewoner dus niets aan te doen, behalve af en toe toegang verlenen aan de tuinman of hovenier om er goed bij te kunnen.

6. De reservering voor groot onderhoud vormt een fors gedeelte van de servicekosten. Kan dit niet wat minder?

Groot onderhoud neemt een aanzienlijk deel van de servicekosten voor zijn rekening en is echt noodzakelijk. Hoewel onderhoudsklussen zoals bijvoorbeeld een schilderbeurt van de trappenhuizen pas over 5 tot 10 jaar worden uitgevoerd, is het belangrijk om daar direct voor te sparen. De hoogte van de reservering voor groot onderhoud wordt wettelijk bepaald op basis van een meerjarenonderhoudsplan (mjop). Door vanaf het begin te sparen is er voldoende geld beschikbaar om straks het complex goed en regelmatig te onderhouden. Je woongenot is daarmee tot in lengte van dagen gegarandeerd. Het gebouw, en dus ook je appartement, behoudt hierdoor zijn waarde.

7. Zijn de stallingsplaatsen voor auto’s en motoren in de garage opgenomen binnen de servicekosten van de woningen?

Nee, deze plaatsen zijn een appartementsrecht op zich en worden volgens de splitsingsakte apart verrekend. Ze hebben ieder een breukdeel van 1/1685e. Indicatief schatten wij de door de VvE-vergadering vast te stellen maandelijkse servicekosten in op circa € 25 inclusief BTW per breukdeel per maand. Er zijn in totaal 68 plaatsen in de garage, waarvan twee voor motoren en twee voor de elektrische deelauto’s. De servicekosten voor de twee laatstgenoemde plaatsen neemt de VvE op in haar eigen begroting. De resterende 66 plaatsen zijn voor rekening van de individuele eigenaren.

8. Moeten wij straks zelf de Vereniging van Eigenaren opzetten?

Nee, dat doen wij voor je. Voorafgaand aan de levering van de appartementsrechten zal de zogenoemde splitsing van het perceel (in appartementsrechten) plaatsvinden. Met het passeren van de akte van splitsing bij de notaris en het vastleggen daarvan in het Kadaster wordt de VvE opgericht. Die is dan nog niet actief. Het activeren daarvan zullen wij begeleiden met behulp van een extern beheerder. Daarmee organiseren wij de eerste vergadering van de VvE en deze kan daarna het dagelijks beheer voor de VvE verzorgen.

Heb je vragen over VERTICAL, de diverse woningen of de servicekosten? Laat het ons weten via info@amsterdamvertical.com.